人口老龄化催生万亿养老市场

①中国老龄化进程加速，银发经济崛起

中国正以惊人的速度迈入深度老龄化社会。根据国家统计局最新数据，截至 2024 年末，全国 60 周岁及以上老年人口已达 31031 万人，占总人口的 22.0%；其中 65 周岁及以上老年人口为 22023 万人，占总人口的 15.6%，远超国际通行的 65 岁及以上人口占总人口 7% 的老龄化社会标准，标志着中国已正式进入中度老龄化社会。

这一人口结构变化正在催生一个规模庞大的银发经济市场。国家信息中心数据显示，2024 年中国银发经济市场规模已达 8.3 万亿元，预计到 2030 年将超 20 万亿元。更有数据显示，2024 年中国养老产业市场规模约为 11.8-13.9 万亿元，预计 2025 年将达到 15.8-16.1 万亿元，到 2030 年有望达到 25万亿元，年均复合增长率保持在 13% 左右。

②养老产业政策支持力度加大

面对快速发展的老龄化趋势，国家层面高度重视养老产业发展，出台了一系列支持政策。2024 年 12 月 30 日，《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》发布，要求加快健全养老服务网络，优化养老服务供给格局，强化以失能老年人照护为重点的基本养老服务。

2024 年 10 月 31 日，民政部等 24 个部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费提升老年人生活品质的若干措施》，聚焦促进养老服务供需适配、拓展养老服务消费新场景新业态等 5 个方面，提出 19 条政策措施。此外，《"十四五" 国家老龄事业发展和养老服务体系规划》《关于推进基本养老服务体系建设的意见》等文件也为养老产业发展提供了制度保障。

在财政支持方面，中央财政持续加大投入，2021—2025 年累计安排养老服务体系建设专项资金超 1200 亿元。地方层面也纷纷设立养老产业引导基金，对新建或改扩建的养老机构按床位数给予一次性建设补贴，标准普遍在每张床位 5000 元至 20000 元不等。

PART 01 政策视角下的养老地产会员制限制分析

近年来，随着养老地产行业的快速发展，会员制预收费模式因其能够快速回笼资金、增加客户黏性等优势，成为众多养老机构青睐的商业模式。然而，由于缺乏有效监管，一些养老机构出现了资金管理不规范、预付费闲置、甚至卷款跑路等问题，严重损害了老年人合法权益。

为规范养老机构预收费行为，国家层面出台了一系列监管政策：

2024 年 5 月 10 日，民政部、国家发展改革委、公安部、财政部、中国人民银行、市场监管总局、金融监管总局七部门联合印发《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》，自 2024 年 10 月 1 日起施行，有效期 5 年。

2025 年 11 月，民政部、金融监管总局联合发布《养老机构预收费存管工作指引》，进一步细化了预收费资金的监管要求。

这些政策的出台标志着养老地产行业从野蛮生长阶段进入规范发展阶段，对会员制预收费模式提出了严格限制。

养老地产会员制预收费监管政策的出台，其核心目标是在促进养老服务发展的同时，有效防范化解风险，保障老年人合法权益。政策对会员制的严格限制，特别是对预付费闲置问题的针对性措施，体现了政府对养老服务市场的规范和引导。

面对政策监管收紧，养老地产企业应当积极调整商业模式，实现合规发展：

转变经营理念：从依赖预收费快速回笼资金转向注重服务质量和运营效率，实现可持续发展。
创新商业模式：探索轻资产运营、服务输出等模式，降低对预收费的依赖。
加强资金管理：严格按照政策要求管理预收费资金，确保专款专用，避免资金闲置和滥用。
提升服务质量：通过提高服务质量和客户满意度，增强客户黏性，降低对预收费模式的依赖。

PART 02 地产企业养老业务发展现状

在房地产市场深度调整的背景下，寻找新的业务增长点成为房企突围的关键。养老产业凭借庞大的市场需求与长期发展潜力，成为众多房企布局的重要方向。据克而瑞统计，百强房企中有超过 70 家涉足康养产业投资。

中海、万科、华润、越秀、绿城、滨江、远洋、绿地等头部房企都已推出了自己的康养品牌。由于银发产业有政策红利、需求爆发等优势，业内甚至有一种说法是 "现在进场，就相当于 2000 年做房地产"。

一、主要地产企业养老业务发展现状

①华润置地：从全面布局到战略退出

华润置地在康养领域的布局起步于 2016 年。2016 年 12 月，华润置地成功获取华润集团首个康养地产项目，并与沈阳市铁西区政府首批合作 20 个社区养老服务点。同年，推出 "悦年华" 康养业务品牌。

"悦年华" 业务聚焦颐养社区、颐养中心、康复医院，覆盖活力、介护、照护长者，为其提供居住、餐饮、护理、康复、医疗、娱乐等服务。旗下拥有养老、康复两大业务，大型康养 CCRC"颐养社区"、城市康养机构 "颐养中心" 和康复医院三大产品线。

2019 年 11 月，华润置地公开披露，"悦年华" 康养业务已覆盖华润 6 个大区、超 10 个核心城市，战略合作单位超 20 家、开发项目数量超过 20 多个，康养床位总体量已超 10000 张。

然而，热闹的布局背后，盈利难题始终难以破解。华润置地康养业务的核心运营企业 —— 润地康养 2024 年实现营业收入 1630.94 万元，净亏损 14.06 万元；资产总计 3451.12 万元，负债总计 1697.71 万元。

截至 2025 年三季度末，该企业实现营业收入 346.45 万元，净利润扭亏为盈至 37.13 万元。但对比华润置地其他业务，康养业务为企业带来的利润微乎其微。

2024 年，华润置地明确规划，在 "十四五" 期内有序退出建筑总承包业务、家俬业务、装修业务、康养业务。近期，华润置地控股有限公司拟挂牌转让润地康养 (深圳) 产业发展有限公司 100% 股权，标志着其加速退出康养业务的关键举措。

伴随战略退出规划的推进，华润置地的康养业务规模持续压缩。截至目前，其康养业务进入的城市减少到 7 个，分别为北京、南京、南宁、成都、沈阳、武汉、深圳，康养床位降到 4200 张。

②万科：从多元化探索到聚焦核心业务

万科在养老领域的探索可以追溯到更早的时候。1994 年，万科在上海开发第一个大型社区城市花园，至 2014 年，社区居民中 65 岁以上老人占比超 30%。居民老龄化促使万科将养老服务融入物业服务中，首次打造社区养老设施 —— 智汇坊社区养老中心。

2017 年，万科将自身定位于 "城乡建设与生活服务商"，把养老并入 "美好生活场景师" 业务线中，标志着养老业务在集团战略地位的提升。

然而，近年来万科开始收缩养老业务。万科部分区域和城市公司已暂停养老、教育等业务的拓展，还有一些新业务则逐步砍掉了，比如社区食堂。

在产品线上，北京万科养老已将产品线收缩为两条 —— 突出专业护理能力的 "怡园系" 和营造睦邻友好关系的 "随园系"，而 "小而美" 的社区嵌入式养老产品线 "嘉园系" 因为人工成本太大，被放弃。

2025 年，万科全面收缩文旅、养老等多元化业务，总部职能部门向深圳集中，非核心区域资管部门逐步裁撤。这种战略调整反映了万科在当前市场环境下对核心业务的聚焦。

③富力集团：十年耕耘，项目有限

富力集团围绕多元化发展战略，精心打造医养板块自有康养品牌 "富力颐安"，以自有团队操盘养老项目的投资、开发和运营等项目发展各个环节。

富力颐安构建四大产品线：国际颐养社区、一级综合医院、长者照护之家及生态康养公馆。提供 "健康服务、生活服务、居住服务、餐饮服务、快乐服务、尊享服务" 六大特色服务。

然而，尽管发展了近 10 年，富力颐安目前仅有广州、天津两个项目正式运营，惠州等地多个项目在筹建中。

以广州国际颐养社区为例，该项目位于广州市番禺区钟顺路 98 号，地处广州南站经济圈核心，距广州南站仅 3.5 公里。项目总投资 7-8亿元，总建筑面积 7.29 万平方米，涵盖两栋颐养公寓（438 套活力养老公寓）与一栋护理中心（189 张康复护理床位）。

二、地产企业养老业务收缩现象分析

从上述案例可以看出，地产企业在养老业务上普遍呈现收缩趋势。华润置地明确宣布退出康养业务，万科将养老业务从独立业务调整为配套服务并缩减产品线，富力发展近 10 年仅运营 2 个项目。

这种收缩现象并非个例。2022 年年末，湖南发展宣布，根据湖南省人民政府国有资产监督管理委员会 "主业归位、产业归核、资产归集" 的改革方向，公司基于整体发展规划和实际经营情况考虑，拟筹划转让所持有的控股子公司湖南发展养老 82.50% 的股权。

湖南发展养老同期的经营数据同样惨淡，2022 年实现营业收入 417.80 万元，净亏损达 219.23 万元。

PART 03

地产企业养老业务主要做法总结

根据上述案例分析，地产企业在养老业务上主要采取以下几种模式：

①重资产模式：自建自营大型养老社区

特点：投资规模大、回报周期长、运营管理复杂
代表企业：华润置地 "悦年华"、富力颐安、泰康之家

典型案例：

• 华润置地 "悦年华"：大型康养 CCRC"颐养社区"、城市康养机构 "颐养中心" 和康复医院三大产品线

• 富力颐安广州国际颐养社区：总投资 20 亿元，总建筑面积 7.29 万平方米，涵盖两栋颐养公寓与一栋护理中心

• 泰康之家：在全国 32 城布局 55 个养老社区，提供 "活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀" 全周期服务

②轻资产模式：社区嵌入式养老服务

特点：投资规模小、布局灵活、贴近社区、易于复制
代表企业：万科 "嘉园系"（已放弃）、首开寸草、绿地康养

典型案例：

• 万科 "嘉园系"：社区嵌入式养老产品线，因人工成本大被放弃

• 首开寸草：定位为 "家门口的养老院"，通过 "老旧楼宇改造" 的城市更新方式，打造 "融合式养老" 模式

• 万科深圳榕悦・滨江中项目：辐射周边 10 个社区，提供助餐、日间照料等服务，入住率 95%

③中资产模式：存量改造 + 专业运营

特点：利用既有物业改造、投资适中、结合开发与运营
代表企业：越秀康养、中海锦年康养

典型案例：

• 越秀康养悦麓居项目：采用会员制模式，通过 "活力公寓 + 护理院" 组合，实现资金快速回笼与长期运营平衡

• 中海锦年康养无锡锦年芳庭项目：引入日本介护培训体系，护理员持证率 100%，并通过 REITs 试点实现资产证券化

④服务输出模式：管理咨询 + 品牌授权

特点：轻资产运营、利润率高、扩张速度快
代表企业：万科养老、绿城康养

典型案例：

• 万科养老：将养老业务从独立业务调整为配套服务，提供管理输出和品牌授权服务

• 绿城康养：为其他开发商提供养老项目的规划设计、运营管理等咨询服务

地产企业养老业务的核心挑战

从上述分析可以看出，地产企业在养老业务上主要面临以下挑战：

①盈利模式不清晰，投资回报周期长

养老产业的投资回报周期长，与房企传统的快周转模式存在根本冲突。观点报告数据显示，目前，养老社区及医院运营重点监测企业平均毛利润维持在 20% 以下。

传统养老院项目因前期投入大、运营周期长，通常需 5 至 8 年才能实现盈亏平衡，而养老地产项目普遍需 8 至 12 年回本。相比之下，传统房地产项目的开发销售周期通常为 2-3 年，资金周转速度和回报率都远高于养老项目。

②运营管理能力不足

养老服务需要专业的运营管理能力，包括护理服务、医疗服务、餐饮服务、活动组织等多个方面。然而，房企在这些方面缺乏经验和人才储备。

多数房企仍沿用地产营销思维，将项目宣传重点放在 "户型面积"" 配套设施 "上，忽视了" 社交活动 ""精神需求" 的挖掘，导致无法打动目标客群。

③专业人才短缺

养老服务行业存在劳动强度大、工资待遇低、社会地位不高等问题，难以吸引和留住专业人才。目前中国养老护理员缺口约 1000 万人，特别是高素质、专业化的护理人才和管理人才严重不足。

对于房企而言，培养和引进养老专业人才需要大量投入，且短期内难以见效，这也制约了其养老业务的发展。

④资金压力加大

近年来，房地产行业融资环境收紧，房企普遍面临资金压力。在这种情况下，房企更倾向于将有限的资金投入到回报率更高、周转更快的核心业务上，而减少对养老等回报周期长的业务的投入。

华润置地在解释退出康养业务时表示，康养业务为企业带来的利润微乎其微，在地产主业现金吃紧的年份，自然成为优先剥离的对象。

PART 04未来养老与地产将如何发展？

一、养老产业发展前景

尽管地产企业在养老业务上普遍收缩，但养老产业本身仍具有广阔的发展前景。

①市场规模持续扩大

中国养老地产行业在 2025 至 2030 年将迎来爆发式增长，市场规模预计从 2025 年的 1.8 万亿元增长至 2030 年的 4 万亿元，年复合增长率超过 20%。

核心驱动力来自 60 岁以上人口突破 3 亿（占总人口 21%）、失能老人超 4000 万的刚性需求，行业呈现 "9073" 格局（居家养老 90%、社区养老 7%、机构养老 3%）向多元化升级趋势。

②消费升级推动品质提升

随着老年人收入水平和消费能力的提升，养老服务正从 "满足基本需求" 向 "追求品质生活" 转变。70% 的 "新老人"（60-70 岁）愿意为优质服务付费，比如高端养老公寓月费 2 万元仍供不应求。

从产品类型看，CCRC（持续照料退休社区）的预付门槛虽达 80-200 万元 / 套，但在一线城市认购率仍保持年均 12% 增长，2024 年北京泰康燕园三期项目开盘即售罄，反映出高净值老年群体对 "保险 + 地产" 模式的认可。

③政策支持力度加大

国家对养老的态度已从 "保障基本生活" 转向 "激活产业活力"，政策红利分三个层次落地，直接给行业 "送钱送方向"：

顶层设计定调：2025 年发布的《深化养老服务改革发展的意见》是首个中央级养老指导文件，明确了 "时间表"：2029 年基本建成城乡三级养老服务网络，2035 年实现 "全体老人享基本服务"。
真金白银的支持：

财政补贴：民办养老院每张床位每年补贴最高达 8000 元，社区养老服务中心建设可获 30%-50% 的资金支持

土地政策：养老项目用地出让底价可按基准地价的 70% 执行，比商业用地成本低一半以上

金融扶持：鼓励商业养老保险创新，个人养老金账户可享受税收优惠，2025 年已有超 6800 万人开户，带动养老金融规模突破 1.2 万亿元

重点赛道划圈：政策明确点名要重点发展两大方向：一是推动医院与养老院 "双向合作"，解决老人 "看病难、养老难" 的痛点；二是加速人形机器人、AI 监测等技术落地，用科技替代短缺的护理人员。

④技术创新推动行业变革

人工智能、物联网、大数据等技术在养老领域的应用不断深入，将推动养老服务向智能化、精准化方向发展。预计到 2025 年，智慧养老产品和服务市场规模将突破 8000 亿元。

在产品形态上，持续照料退休社区（CCRC）模式占比将从 2025 年的 35% 提升至 2030 年的 52%，医养结合型项目医疗床位密度达 1.2 床 / 户，智能适老设备渗透率将提升至 48%，物联网健康监测系统可降低 30% 应急响应时间。

二、未来养老与地产公司发展模式

基于上述分析，未来养老与地产公司的发展模式将呈现以下趋势：

①从 "重资产" 向 "轻重并举" 转变

未来地产企业在养老业务上，将更加注重轻重资产的平衡发展：

1. 轻资产模式：社区嵌入式养老服务中心、居家养老服务、适老化改造等，投资规模小、回报周期短、易于复制。

2. 中资产模式：利用既有物业改造为养老设施，结合开发与运营，平衡投资与回报。

3. 重资产模式：聚焦核心城市和高净值客户，打造高品质养老社区，通过品牌溢价和增值服务实现盈利。

②从 "单一服务" 向 "生态平台" 转变

未来养老产业将更加注重生态化发展，地产企业需要整合医疗、保险、科技、文化等多方面资源：

医养结合：与医疗机构深度合作，提供从预防、治疗到康复的全周期健康管理服务。、
保险 + 养老：与保险公司合作，通过保险产品提前锁定客户，为养老服务提供稳定的客源和资金支持。
科技赋能：引入人工智能、物联网、大数据等技术，提升养老服务的效率和质量。
文化养老：注重老年人的精神文化需求，提供多样化的文化娱乐活动和教育服务。

③从 "标准化" 向 "个性化" 转变

随着老年人消费能力和消费观念的提升，养老服务将更加注重个性化和定制化：

分层服务：根据老年人的收入水平、健康状况、兴趣爱好等，提供差异化的产品和服务。
定制化服务：为老年人提供个性化的健康管理、生活照料、文化娱乐等服务。
智慧化服务：通过智能设备和大数据分析，为老年人提供精准化的健康监测和服务推荐。

④从 "独立运营" 向 "合作共赢" 转变

未来养老产业将更加注重合作共赢，地产企业需要与政府、社会组织、专业机构等建立良好的合作关系：

政企合作：与政府合作开展普惠型养老服务，获取政策支持和资源保障。
社企合作：与社会组织合作，整合社会资源，提升服务覆盖面和质量。
专业合作：与医疗、康复、护理等专业机构合作，提升服务的专业化水平。

总结

未来，地产企业在养老业务上需要更加注重战略定位、商业模式创新、资源整合、人才培养和政策研究，从 "重资产" 向 "轻重并举" 转变，从 "单一服务" 向 "生态平台" 转变，从 "标准化" 向 "个性化" 转变，从 "独立运营" 向 "合作共赢" 转变。

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