前言

过去几年，“物业+养老”在行业里更像一句物企探索增值服务的口号——顺手帮独居老人修水管、代买菜、装扶手，很难称之为真正的养老服务供给。

但近一年，情况正在变化。政策重心从“鼓励探索”转向“试点落地”，服务标准、操作流程、支付方式等细则逐步明确，物企在养老服务中做什么、边界在哪里、如何收费，也开始被重新界定。

这一转变背后，是“物业+养老”多年试点积累的经验。物企利用自身触达优势，尝试了自建养老服务团队、与专业团队合作等多种路径，也探索出增值养老套餐、承接政府业务、专业服务转介等盈利方式。

近期，“物业+养老”动作频频。

PART 01

“物业+养老”二十年

从试点走向盈利

9月19日，保利发展控股发布“物业+养老“服务品牌“和护到家”，同步启用“红松·星火”社区康养便民驿站、保利天悦社区智慧康养中心、保利天悦社区食堂。

这并非一家企业的孤立动作。2026年以来，招商积余、华润万象生活等头部央企物企接连在物业养老赛道释放动作：

招商积余在深圳、上海、武汉三地代表性项目完成“物业+康养”站点的焕新开放/运营启动；
华润万象生活合作北京康护之家，将围绕社区康护产品、物业管家培训、专业服务转介等，形成完整的“物业+康护”运营体系。

央企集中加码的背后，是“物业+养老”正在从零散试点，转向行业级规模化落地的新阶段。

作为常驻社区、贴近居民的服务触点，物企在居家养老赛道天然具备强信任、高触达的竞争优势。

据克而瑞物管对部分一、二、三线老年物管客户的调查，他们普遍有房产经济基础，消费关注安全和品质，健康管理意识较强。且一、二线城市空巢老人比例较高，对居家上门服务需求旺盛。

天然优势叠加客户需求，多家头部物企早已建立专业养老品牌，将养老纳入业务版图。例如，保利旗下的和护到家（社区居家康养）及和熹会（机构养老）、绿城旗下的椿龄康养、世茂服务旗下的椿熙堂等，覆盖机构、社区、居家全场景。

事实上，“物业+养老”的模式在国内探索试点已有近二十年。

2006年，绿城服务启动“天使计划”，首次将老年业主纳入服务体系。

2010-2015年是行业试水期，多家头部物企试水养老服务。这一时期，物企建立养老服务能力大多出于提升业主满意度、挖掘增值服务空间的考量，服务内容相对基础。

2015年后，行业进入体系化探索阶段。物企开始积极探索养老业务，尝试居家养老、社区嵌入式养老、机构养老等多种模式。

长城物业与全美最大居家养老品牌HISC合作引入“护明德居家养老”品牌，提供陪伴、个人护理及失智照护等服务，2015年在深圳揭牌国内首家旗舰店。同时尝试与社区工作站合作，探索“政府资助+企业服务”的居家养老模式。同时，长城物业搭建院校合作人才体系与数字化服务管理平台，探索标准化、智能化的服务路径。

长城物业早期建立的长者服务平台模式图源中国物业管理协会

从长城物业的实践可以看出，2015年后物企的养老服务开始向体系化、标准化、智能化方向探索，建立自身的专业团队。但仍然普遍面临盈利难、专业人才和服务专业度不足的问题。部分企业因能力错位或投入产出失衡，在试水后期面临亏损或退出，但整体为“物业+养老”模式积累了丰富的经验。

2020年成为行业重要政策节点。住建部等六部门印发《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，首次系统提出“物业服务+养老服务”模式，标志着行业探索获得政策层面的正式确认，“物业+养老” 进入规模化发展阶段。

近年来，随着长护险制度逐步推进，专业养老服务商快速成熟，不少物企开始转向 “自建团队+专业合作” 双路径，降低重资产投入风险，补齐专业能力短板。

今年7月，上海市民政局、市房屋管理局联合印发《关于进一步推进“物业+养老”服务的实施方案》，明确提出“支持养老服务机构与物业服务企业开展合作”，因地制宜设立“物业+养老”服务站点，并对服务范畴、收费标准、权责边界做出细化规定。

政策从原则性鼓励转向精细化落地，叠加头部央企集中布局，“物业+养老” 正式从物业增值服务的补充定位，升级为居家养老服务供给的核心赛道之一。

PART 02

两条路径：自建品牌，还是专业外包？

建立专业的养老服务能力，是“物业+养老”模式对物企最本质的要求。不同物企在这方面走出两条不同路径：

具有资金和运营经验的大型物企多选择重资产自建，将流量入口和服务履约全过程掌握在自己手中，实现全流程闭环，但投入较重，盈利周期长；规模不大或养老服务经验不足的物企则选择与专业服务商合作，用服务外包的方式填补自身能力短板。

头部企业的落地实践，为两种模式的运行逻辑、现实痛点与解法提供了具象的行业样本。

1.重资产自建：把康养能力放进内部体系里

这类物企通常会打造独立的专业养老服务品牌，物业板块负责前端客群触达与需求挖掘，康养板块负责后端专业服务交付，业务覆盖社区嵌入式养老与居家上门服务两大场景，更适配央企国企、项目密度高、可承受 3-5 年培育期的大型物企。

绿城椿龄为老人提供上门服务图源绿城椿龄康养集团

以绿城服务为例，其介入养老服务的起点是“园区生活服务体系”中对长者的配套服务，由物业服务自然延伸。2007年左右该体系逐步建立，随后探索颐乐学院（老年教育）、“红叶行动”等服务模式。这一阶段绿城的养老业务尚未独立运作，更多作为物业增值服务的组成部分。

2014年，绿城对于“学院式养生养老”模式的探索逐渐成型，交付了标杆项目乌镇雅园一期，正式开展机构养老业务。四年后又落地杭州西湖椿龄荟项目，同时提供长住、日照和居家上门等服务，从机构养老拓展到居家社区等场景。

2019年，浙江绿城椿龄科技集团有限公司成立，标志着绿城将养老康养业务从主体物业管理业务独立出来，正式打造自有专业品牌。

为了保障养老服务专业度，绿城建立了物业、康养双管家机制，物业负责及时响应，康养负责专业服务。

近年来，绿城也在尝试输出自身的能力和品牌。据报道，杭州笕桥街道与绿城椿龄康养合作“物业+养老”模式，绿城将试点中积累的康养服务经验提炼成标准化“服务菜单”，向辖区内有需求的中小物业公司进行培训输出，同时对于该街道内没有品牌物业的老旧小区，绿城椿龄康养直接提供专业居家上门服务。

2. 轻资产联动：携手专业服务商补位交付

在物业与专业服务商的合作模式中，物企通常发挥服务调度、社区信任的优势，开放闲置场地作为养老服务驿站；护理、康复、评估、适老化改造等专业服务环节，则由专业养老服务商负责标准输出与落地交付。

这种模式无需自建服务团队、培养专业护理人员、申请养老机构牌照，前期投入主要集中在驿站改造与物业人员养老服务培训，更适合缺乏资质经验的中小物企，或是单项目改造的老旧小区；核心难点则在于双方权责划分、服务标准统一与风险责任界定。

上海乐道物业与上海枝秀的合作是这类模式的典型样本。近期，上海乐道在原有物业服务基础上延伸养老服务链条，引入专业枝秀养老团队入驻在管项目。合作中，乐道提供服务场地与驻场人员，枝秀输出服务标准与专业支撑，共同在乐道物业管理的社区搭建家门口养老服务站点。

上海枝秀和乐道物业开展主题活动图源枝秀医联科技

头部物企同样在探索合作路径。今年6月，碧桂园物业与锦欣康养达成战略合作，启动社区居家养老服务项目：碧桂园服务发挥贴近业主、熟悉社区的优势，锦欣康养输出居家社区专业养老服务资源，后续双方还将持续优化物业管家与养老顾问的协同机制。

PART 03

解决盈利问题：服务怎么卖？

无论自建品牌还是专业外包，最终都要回到同一个问题：如何跑通可持续的商业盈利模型。

据中指物业研究，2025年，百强物企社区养老收入均值为258.7万元，占社区增值服务收入比重不足2%，远低于社区零售和家政，但增速在三者中最高，同比增长9.1%。

具体到企业，保利物业社区增值服务收入占比约13.6%，其中养老业务贡献有限；招商积余含康养在内的专业增值服务营收达37.86亿元，同比增长48.46%。

整体看，“物业+养老”盘子小、增速高，距离成为物企主要收入来源仍有距离，行业整体处于培育期。

要看清盈利路径，先要看清成本结构。目前“物业+养老”的成本主要集中在三块：

第一是场地和硬件设施。如果需要建立涵盖日间照料等功能的社区嵌入式机构，物业需要在原有场地进行适老化改造、消防升级等，前期改造费用巨大。民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星认为，未来物企低成本获取养老场地的可能性在增加。

一方面，房地产市场下行带动物业价值下降；另一方面，随着人口老龄化加剧，会有更多闲置设施可用于养老。另外，地方政府也在关注“物业+养老”模式的发展，补贴也可降低部分成本。

第二是人力资源。人力成本上涨是物企发展养老业务的刚性压力，尤其是对于自建养老服务团队的物企，在早期服务团队建设阶段需要投入大量时间和金钱成本。如果物企不确定能否承担前期投入、担心回本周期，与专业的养老服务商合作显然是更优选择。

第三是责任成本。陪诊、上门居家服务、健康监测一旦出现纠纷，老人及子女首先会问责物业，因此业内常有“一单赔偿、全年白干”的说法。据上观新闻，已有物业公司在与保险公司沟通，探索“物业+养老”专项险，将生活协助类与专业护理类的责任切分开，保障各方权益。

在盈利方式上，目前“物业+养老”已探索出四类路径，可大致分为基础/增值服务套餐、政府购买服务、专业服务抽成和长护险补充。

基础/增值服务套餐是目前最主流的盈利方式。把助洁、助浴、陪诊、送餐、护理、适老化改造等养老服务打包，以低价入门。保利“和护到家”即推出365元/年的服务卡，包含专属管家的定期问候、提醒用药、生日祝福等日常关怀服务，用低门槛服务建立信任，为后续的高客单价服务打开入口。

保利“红松·星火”驿站的物业+养老双管家入户图源保利发展控股

招商积余去年推出99元/月的乐龄卡，包含陪诊、动态监测报警器、共享检测中心等8项服务。并在今年进行升级，推出居家照护服务包，精准对接政府养老消费券政策，提供上门探访、健康建档等常态服务和陪诊陪护、居家照护、适老化改造、物业食堂+康养配餐等专业增值服务。

政府购买服务是另一条路径。招商积余打造“1+1+1+N”体系：一端对接政府、一端服务业主，以社区实体站点为载体，联动产业链资源。在机构养老方面承接政府公建养老运营，提供普惠养老服务；在社区居家方面，通过“自有护理团队+第三方专业力量”模式，承接政府相关的居家照护、适老化改造等普惠性服务采购。

专业服务抽成和长护险补充则仍处于探索阶段。在专业服务抽成模式中，物业在业主和服务商之间承担信息摸排和转介角色，以场地费、管理费或转介佣金等形式获得收入；长护险项目中，能够自建服务团队的物企，才可能获得长护险定点资质，直接获得长护险支付。

从现有实践看，基础套餐的核心逻辑已经清晰：先用低门槛服务建立信任，再向高客单价的专业照护延伸。但能否真正跑通，仍取决于服务交付质量和用户付费意愿的持续验证。

结语

近一年，“物业+养老”最明显的变化，是多家物企尝试与专业养老服务商合作，从帮老人维修、送餐等附加服务的提供者，变为社区居家养老体系的前端入口，专业护理外包正在成为“物业+养老”的主流模式。

物企需要特别注意盈利结构多元化，充分利用自身的流量优势，让日常分散的养老服务在物企端形成组合型收入。

下一阶段，“物业+养老”的关键是标准化、可复制性、政企协同，以及责任险与智能硬件降本。在可复制性方面，物企需要根据不同地区、不同社区建立不同标准，或者找准自己擅长服务的客户类型，有针对性地拓展业务。

互动话题：

你会更倾向于为老人购买由物业提供/介绍的养老服务吗？你认为目前的“物业+养老”模式还有哪些不足?欢迎分享你的观察与思考！

END

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