目前，我国仍处于积极应对人口老龄化的战略机遇期，虽然已经开始出现老年专项市场，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即主要依赖儿女)，致使养老地产仍处于发育期。

2024年养老产业规模达到10万亿元，预计2025与2030年将分别突破12万亿元和20万亿元；2020-2024年养老产业规模复合增长率为8.9%，而2025-2030年养老产业复合增长率为10.8%，意味着未来五年养老产业将提前完成产业孵化，转而迈入产业爆发期。

预计至2050年，老年市场和养老产业分别以9.74%和11.48%的年增长率高速发展，养老产业发展潜力巨大，发展空间广阔、增速快、多元化。

养老服务供给由单纯追求数量的粗放式增长向质量并举的精细化方向转变。

目前国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

且当前市场参与主体多元化特征日趋明显，各参与主体自身特性不同，进入行业的出发点不同、介入的时点不同。

近年来各类企业纷纷布局养老领域，借助企业所在的行业优势布局康养细分领域，同时基于地产与养老的双重属性，打造出丰富的产品类型，形成六大产品线。

本文通过对我国老年人人口规模、老龄化严重程度、老龄化特征、政策红利、政策趋势及市场化养老地产战略机遇等多方面综合分析，社会化养老成为市场发展的必然趋势。国内养老产业主要运营模式介绍养老产业是指以养老服务为核心的综合性体系。养老服务产业作为养老产业综合体系的核心部分，其发展程度对于养老产业有着深远影响。参考服务内容和养老场所，现阶段国内养老可以分为三种模式，分别为居家养老、社区养老、机构养老。

Part 01

国内养老产业主要运营模式介绍

（一）居家养老

居家养老是以家庭为核心，以信息化平台为支撑，为与子女共同居住或独自居住的老人提供居家的服务内容，是目前大多数老年人养老的主要方式。该方式适合具有生活自理能力的老人，生活成本较低，老人可以居住在熟悉的环境中，无需更换居所。居家养老占据养老服务体系中的基础性位置，提升潜力和发展空间较大。

1、随着新技术不断创新变革，智能养老平台在养老服务领域中应运而生，这种模式多为各地政府主导的智能养老产品或平台，通过采集老人数据进行分析，应用于老人独居、医养结合等多种场景。智能养老平台整合了线上、线下资源，实现了养老服务供给资源的集约化管理和供需有序衔接，包括老人健康信息建档和监测、提供每日膳食搭配方案、挂号预约等功能。有机构预测2025年我国智慧养老市场规模将达到15.6万亿元。

2、上门服务主要是由专业护理人员定期上门为老人提供助餐、助浴、心理疏导、康复训练、医疗护理或健康检查等服务，满足了习惯于传统居家养老但又缺乏子女照顾老人的基本生活需求，大幅提升了老年生活品质。

（二）社区养老

社区养老是指依托社区公共资源，由社区的有关服务机构和人士为基本生活自理能力较弱或没有与子女共同居住的老人提供托老服务。这种模式吸收了居家养老和社会养老的优点和可操作性，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。是针对我国社会转型期在21世纪上半叶所面临的巨大老龄化问题提出的一种新型养老方式。

1、社区养老服务中心，以提供上门服务和社区日间照料、社区老年活动中心、社区老年食堂、家政服务、紧急援助等为主要形式的养老服务机构。目前常见的是以社区机构发起组织设立的老年一站式综合服务中心，或者以加盟连锁、合作经营、托管经营、指导运营等方式管理的养老机构，近年来发展势头迅猛。社区养老往往不需要老人离开自己最熟悉的居家环境，可以自行前往社区机构接受服务，方式较为灵活。

2、城市和农村社区养老各自发展特点：

（三）机构养老

机构养老是满足活力老人、失能、半失能、失智老人的日常生活所需服务，这种方式较居家养老和社区养老相比成本较高，老人需要集中在机构里养老，能够享受到全面、丰富、专业化的配套设施和服务。

1、医疗+养老，医养结合模式是将健康检查、康复治疗、失能及半失能人群照料、临终关怀等服务与养老相融合。医养结合免去了老年人群多次往返于医院和家庭看病就医的负担，在保证养老生活的前提下又增加了医疗保障，这种模式迎合了众多家庭的切实需求，所以市场上优质的医养机构往往面临一床难求的现状。

2、地产+养老，主要是以地产为载体，以养老产业为配套的一种新兴地产形式。相比传统住宅来说，这类模式养老设施配套齐全，住宅配有适老化设施，在社区内便可享受康养服务，是和传统地产业在功能组合与产品形态上的渗透和互动。除了一些大型房企例如万科、保利，尝试参与到养老产业以外，还出现了一批专门做养老社区的地产公司，例如上海亲和源老年公寓。

3、保险业+养老，是指老年人通过购买指定种类及金额的保险产品即可获得养老社区入住资格的模式，一般面向高净值客户。保险公司利用其规模大、周期长的保险资金来投入到自营的养老社区，与前端的保险销售形成完整养老闭环，重资产布局养老地产，轻资产覆盖养老运营。

4、旅游业+养老，随着季节变化，老年人选择不同的地方旅游养老，这种方式跨越了地域限制，形式常见为集旅游休闲、康养服务、文化娱乐的综合体，需要休闲度假环境和优质服务内容作为支撑。

Part 02

养老地产盈利模式及案例

借鉴目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式，具体为以下7种：

1、产权销售：净慧寺耘林生命公寓

净慧寺耘林生命公寓是全球第34座生命公寓，该项目位于无锡太湖科技产业园，占地约81亩，内部业态涵盖养老住宅、老年公寓、护理中心、康复医院、2000多㎡的生活休闲娱乐大厅及其他商业配套。

整个项目结合前期销售+后期运营收费形成快速盈利，运营1年，已实现运行层面盈亏平衡，关键在于配套运营最大限度对外开放，借助周边消费聚集消费人气，菜单式服务，不服务无收费，区别于当下大多数养老社区。

2、使用权销售：上海保集·富椿佘

山上海保集富椿佘山坐落于上海市唯一的自然山林胜地——正佘山脚下，背靠佘山，四面环水，可以称为是一方隐于佘山脚下的养生度假秘境。

富椿佘山为40年产权年限的商服用地，所以采取销售30年居住权的形式，富椿佘山主打养生养老社区，面向的客户主要是活力老人，所以在住宅产品的打造上与常规地产没有太大的区别，只是少量的增加了适老的配件，如报警、扶手及在尺度方面比较适老。

3、长期租赁：杭州万科随园嘉树

万科随园嘉树，体量百亩，大小合适，轻盈精致。随园嘉树是万科在杭州播种下来的第一颗养老种子，被誉为“当代中国高端养老里程碑式的作品”。

由于随园嘉树的土地属性是旅游用地，产权只有40年（2003年-2043年），经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权，因此项目运营采取使用权销售和长期租赁结合的方式。

随园嘉树打造四大服务模块，86项服务细节，通过万科物业运营，联合浙江大学医学院附属第一医院，为长者量身定制服务，让长者体会舒适生活和尊荣享受。

4、押金模式：茅山颐园

茅山颐园包括14.2万㎡住宅和23.8万㎡配套，其中一期、二期住宅规划为合院，三期在规划中，配套中三甲医院、养护中心（芝鹄苑）等已先于住宅销售投入运营；住宅销售为产权销售模式，养护中心为押金+月费模式。

养护中心收费模式：押金+月费。入住需缴纳3万元押金，月费根据不同的房型收费有差异，收取区间在5600-9750元/月/人之间。

5、会员制：常州金东方颐养中心

常州金东方颐养中心位于江苏省常州市武进区，总占地17.6万㎡，总建面26.4万㎡，包含养老公寓、护理院、医院、会所等物业类型，其中养老公寓1789户，护理院500张床位。

项目采取会员制养老模式，会员可继承、转让，通过会员制+运营服务模式实现快速回笼资金，且持续运营盈利，服务管理上采取CCRC 3+1体系，结合“居家养老、机构养老、医养型养老”三位一体。

金东方收费模式：会员费+运营管理费，目前以金卡和银卡两种形式出售公寓使用权，每年收取运营管理费，其中金卡可继承转让不退还，银卡不住可退还。

6、保险模式：泰康之家（申园）

泰康申园落位于松江，广富林遗址附近，一二期总建面22万㎡，共计打造适老化住宅2200套，对应配套有独立会所、老年大学、二级康复医院、护理院。

购买幸福有约保险200万以上，可以锁定泰康之家养老社区的优先入住权。

7、信托模式：上海颐和苑

上海颐和苑老年服务中心是上海最大的非营利机构养老院、上海首个与丹麦合作的养老机构、上海市首个华侨养老基地。

因非营利性养老机构的属性，颐和苑的定价受政府指导，没有采用一般CCRC收取会员费的模式，而是收取部分押金后，每月再按人数收取入住费用。是大部分老人可承受范围，也满足了政府需要提供的民生诉求。

安信信托与上海颐和苑、福寿康、爱照护三家机构合作，将三家服务定位安颐信托的养老服务合作伙伴，将现金收益与消费收益结合，可为信托客户提供一站式的服务。同时，该信托产品最低认购金额为300万，可为养老服务企业导流客户，提升养老机构的客户质量。

Part 03

康养地产六大产品类型

1、健康智慧居住社区

健康智慧居住社区在城市的布局较广，市区核心区、近郊、远郊新城等区域均有分布。其主要通过健康建筑、健康景观、健康智能、健康空间、健康服务等五大发展体系赋能社区，并借助智慧科技等因素推动社区智能化、健康化发展，使社区成为健康智慧的应用载体。

后疫情时代，随着人们对居住环境更加便捷、健康、智能安全等追求，健康智慧体系的配置已成为客户对居住空间和社区环境的重要考量标准之一。

表1：健康智慧社区发展体系

当前，国内品牌房企在住宅开发板块已分别形成自身配套特色，健康智慧体系成为项目开发的标配体系。

表2：各企业健康智慧住宅特色

（根据企业公开宣传资料整理）

2、健康综合体

健康综合体主要分布在城市核心商务区，通常在基本的商业零售功能之外，兼具中医、健康管理、医美、口腔等便捷的消费类医疗服务，可同时作为城市生活配套商业和健康医疗消费载体。

按照空间及服务类型划分，健康综合体一般可承载以下功能：

图3：健康综合体承载业态类型

健康综合体等医疗机构型项目对于城市能级和项目位置要求比较高，且需有较为专业的医疗健康管理经验，一般要与专业运营商进行合作。

3、活跃长者社区

活跃长者社区主要分布在市区及近郊区，产品形式多为公寓产品，同时配套餐厅、运动、生活、医疗、教育、娱乐等设施保障生活。客群大致包括以下四类：

40-50岁中青年未老准备养老人群；

40-60岁自己开始关注康养社区、同时为父母准备的中老年代际共享人群；

60-75岁客户追求健康养老、品质生活的活力享受长者人群；

40-50岁开始关注养老、兼顾投资的储备养老兼投资客户。

案例：杭州蓝城陶然里

项目为商业用地性质，总建面13万㎡，容积率1.8，分为居住和配套两大板块。居住板块有独立居住和护理两种业态产品，以平层公寓和loft公寓形态呈现；配套板块包含餐厅、运动、生活、教育等功能，为长者提供产权住宅+医养服务+文化生活+多代同堂+亲友相聚的优质混龄居住社区。项目通过打造活跃长者社区实现销售价格与周边住宅持平。

陶然里项目是全国首提“同城颐养”概念的项目，通过商业用地打造活跃长者社区，为长者提供丰富的生活内容和养老生活保障，也为传统房地产市场、商业物业盘活等探索了新的发展方向。

（根据项目公开宣传资料整理）

图4：杭州绿城陶然里居住业态及配套设施

4、健康产业园

健康产业园主要分布在近郊及远郊区域，围绕健康产业研发、孵化、生产、物流、产业配套等形成一体化产业区域。目前主要分为服务型、专科型、生产型及综合型健康产业园四类。

健康产业园在规划设计上基本为复合化功能体系，以医药器械、健康产品生产等为主要方向，根据项目实际需求辅以其他补充功能。一般以产业+商住用地形式拓地，后期通过销售或资产证券化形式退出。主要盈利途径包括物业开发、资源运营、产业发展和产业服务四大模式。

图5：健康产业园盈利模式及退出方式

产业园区开发的核心在于以产业为核心依托，以园区为载体，实现园区整体开发运营。同时，产业园项目规模普遍较大，运营要求较高，开发及投资回收周期较长，对开发商资金实力、资源获取及整合均有较高要求。在现阶段房地产市场下行情况下，产业园区竞争愈发“内卷”，传统开发商通过产业勾地的模式已不太现实。

5、医养机构/社区

医养机构一般布局在市区及近郊区，主要分为聚焦活力老人的大型持续生活社区（CCRC）、面向独立老人的大型老年社区、面向活力老人以外的照护型老年公寓（CB）及服务或协助失智/照护型老人的小型嵌入式照护中心（CC）。

目前市场上养老项目的运营收益模式主要为月租型或一次性趸交型两种。其中月租模式多用于存量改造型项目；一次性趸交模式多用于重资产新建项目，以加快回收周期。

6、康养旅居小镇/社区

主要分布在远郊区域，依托自然环境等资源优势将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，聚合健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等服务业态，营造健康相关的健康休闲目的地。

但是康养旅居小镇/社区整体规模较大，前期资金投入多，需要持续投入，且后期运营时间长，对运营服务要求更高，整体回收期较长。

表3：不同康养地产主要产品基础模式对比

Part 04

康养地产模式对比解读

1、商业模式对比

物业形态：

健康智慧社区/活跃长者社区/康养旅居社区，主要为住宅形式，配置健康智能设施或养老服务、健康管理等配套；医养机构/医养综合体一般在城市核心区的写字楼等商办物业中，由专业的运营机构运营；而健康产业园主要为园区形式的生产研发型物业。

投资规模：

健康社区、活跃长者社区、康养旅居小镇、健康产业园等项目规模较大，投资最大；而医养机构、健康综合体投资相对较小。

盈利模式：

主要包括物业销售、配套运营、健康/康养服务、养老运营、物业租赁等获得收益的途径。以运营为主的项目，后期均可考虑资本化退出，如医养机构、健康综合体、健康产业园等；销售类项目则通过物业销售、配套服务等方式实现资金回笼。

表4：不同康养地产主要产品商业模式对比

2、模式适配性解读

健康居住社区和地产企业客户匹配度较高，基本是投资的标配性动作，但客户感知不够明显，因此需在不同项目中考虑分级配置；

活跃长者社区作为特色的城市型产品，或可成为商办物业等的盘活通道之一；

旅居小镇投资大，回收慢，投资需慎重考虑；

医养机构、健康综合体与企业的核心资源能力和联合的机构能力有较大的关联，可尝试合作开发，作为城市性资产的盘活路径之一；

健康产业园对资源的整合要求最高，且目前多为政府主导型，企业投资需相对谨慎。

现阶段企业布局健康赛道需自身拥有较为强势的产业资源，或通过高投入、强资源链接等手段介入，存在投资大、回收期长等风险。地产企业转型可考虑从小规模赛道切入，如健康综合体、活跃长者社区等。

Part 05

康养地产：走出误区

康养地产不是单纯的传统地产的延伸，它必须真正落实到康养服务上，满足客户日益增长的品质退休生活追求。因此，要走出康养地产的误区，首先需要明确其核心价值和目标群体。康养地产的成功运营，不仅依赖于硬件设施的完善，更需要软性服务的配套与运营策略的精准实施。

1、买点思维：精彩退休生活

从“客户痛点”出发

康养地产的开发，其前提在于深刻洞察并满足客户的需求。作为改善型产品，康养地产的设计理念必须从客户的实际痛点出发，如同马斯洛的需求层次理论提出的，长者客户也面临着生理、安全、归属、尊重和自我实现等层面的深层需求。对于康养地产而言，其关键就在于有效解决长者在生活照料、健康保障、邻里社交和自我实现等方面的痛点需求，而这正是构筑长者康养退休生活的核心，同样也是康养地产项目开发时需优先考量的关键要素。

因此，康养地产的开发需要从传统的以产品为中心的卖点思维，转变为以客户为中心的买点思维。这意味着，康养地产不仅仅是提供一处住所，更是提供一种服务，一种能够确保长者享有精彩退休生活和晚年幸福生活的保障。

换句话说，康养地产的开发要学会跳脱硬件，赋能好服务，重构好生活。通过提供适宜的服务，营造健康、丰盛的康养生活方式，创造并满足客户的需求，激发其购买欲望。

遵循“四好原则”

基于此，一个成功的康养社区的前提要素可以归纳为“四好原则”：

第一，好的产品。即精工品质的适老产品，康养地产的产品开发应注重户型设计的合理性、硬件设施的品质性以及适老化的实用性。户型尺度应满足长者的生活需求，适老化设计则应充分考虑到长者生理和心理需求。

第二，好的环境。优质的生活环境是康养地产的另一大买点。它是广义范围的环境，不仅涵盖了自然气候和生态景观等因素，还涉及到交通便利性和生活配套设施的完善。一个良好的环境能显著提升康养宜居属性。

第三，好的邻居。社交需求是长者生活中不可或缺的一部分。康养地产的开发应致力于营造一个良好的社交环境，特别是退休后的长者，他们更需要志同道合的邻居。社区应致力于打造一个熟人社会，通过各种社交组织和活动，增强社区的凝聚力和互动性，使长者们能够享受丰富的社交生活。

第四，好的保障。好的保障包括两个方面，一是基本的生活保障，就是说社区需要提供包括如菜场、超市、便利店、药店、理发店等完善的生活配套体系，提供便捷的康养退休生活环境；二是全面的健康保障，这其实也是康养客群特别关注的问题，项目需要从慢病管理、健康促进到日常诊疗、紧急救护和长期护理，构建一个全方位的健康保障体系，解决客户的后顾之忧。

2、四大开发误区

误区一：康养社区=房子+配套！

误区二：环境好就适合做康养！

误区三：配套越大、越齐全就越高端！

误区四：康养服务很重要，但做不起来！

未来发展趋势综合以上对各类企业盈利型养老地产项目开发运营模式的介绍和分析，我们可以看出养老地产未来发展中具有以下趋势：

总体来看我国养老产业前景广阔，值得期待！无论是政府的战略还是人民的需求，都指明康养产业是未来的一大风口，高质的养老服务越来越被需要。

中国康养养老地产市场分析、运营及盈利模式

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