摘要

“险资+地产+国企+民营”力量布局康养领域，各显优势，各方“聚力”才能整合资源，提升服务，推动康养产业实现高质量发展。（报告期2024.12.18-2025.03.18）

财政加大养老服务改革资金投入，各类主体积极布局2025年中国深化养老服务改革，针对养老服务网络不健全，提出建设三级网络等举措。2019 - 2024 年养老财政支出超 5600 亿元，财政将加大投入。两会聚焦养老政策，住建部推进老旧小区适老化改造。土地市场活跃，众多企业积极布局康养市场。

政府平台大规模成立，企业合作“聚力”加快轻资扩张险资机构方面：高端自持运营重资产项目，“社区嵌入”轻资产扩张。地产机构方面：与保险机构合作紧密，强调“标准化养老品牌”输出。民营公司方面：重视普惠项目运营，医疗+“长护险”保障逐步完善。政府平台方面：各地康养集团陆续成立，将旗下闲置资产有效盘活利用。

康养配套公司营收增长各异，部分利润亏损但幅度可控。健康管理领域，京东健康营收、净利双增；医渡科技减亏显著，但营收增长慢。医疗器械领域惠泰医疗表现良好，联影医疗等下滑，部分公司虽亏损但幅度可控。药物研发企业潜力大但盈利难。康养运营领域悦心健康转型亏损，老年教育量子之歌业务实现增长。

资本适配低增速时代，养老REITS蓄势以待。我国处于降息周期，两会提及适时降准降息，市场预期央行将引导 LPR 下行。当前养老设施关注热度低，单方投入大、回收周期长，但内地养老社区资本化率与香港相比有提升空间，在投资人预期派息率下降与资本化率上升的 “剪刀差” 作用下，一批运营完善的养老REITs项目有望在资本市场上崭露头角。

老年陪伴机器人市场广阔，康养AI助手试点应用。国泰君安研报显示，老年陪伴机器人市场潜力达 4200 亿元，“养老+智能辅助” 模式受关注。期内，远洋椿萱茂等开展试点合作，巡检机器人兼顾安全与陪伴，悦心健康计划应用机器人技术。地方也有养老陪护机器人落地，平安好医生等企业积极探索，康养产业正向系统化服务迈进。

Part 01

财政加大养老服务改革资金投入，各类主体积极布局

2025年1月7日，《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》发布，针对养老服务网络不够健全的问题，明确提出加快建设县、乡、村三级养老服务网络，大力发展嵌入式社区养老服务设施。同时，鼓励国有企业、事业单位盘活闲置资产，投身养老服务领域，并推行委托运营模式，以此提升养老服务资源的利用效率。

据统计，2019年至2024年，全国财政用于养老服务和老年人福利方面的支出超过5600亿元，年均增长11%。财政部门表示，将认真贯彻落实《关于深化养老服务改革发展的意见》，进一步加大对养老服务的资金投入，继续抓好县域养老服务体系创新，指导地方进一步优化养老服务资源配置。

在近期召开的 2025 年两会中，政府工作报告着重强调了完善社会保障和服务政策的重要性。其中，扩大普惠养老服务，加快建立长期护理保险制度成为焦点内容。同时，明确要完善发展养老事业和养老产业的政策机制，大力推动银发经济发展。

此外，住建部也发布重要举措，将 2000 年前建成的城市老旧小区全部纳入城市更新改造范围，计划增设近8万个养老托育设施，进一步提升老旧小区的适老性。

数据来源：政府部门、观点指数整理

报告期内，各项政策从养老智慧化、行业标准化、管理法治化、服务品质化、市场资本化等多个维度协同发力，为我国养老服务事业和产业的高质量发展奠定了坚实基础。随着各项政策的逐步落地实施，为广大老年人提供更加优质、可靠的养老保障。

土地市场方面，2025年2月养老用地共出让32宗，出让面积达32.6万m²，同比1月上升6.5%，其中招拍挂出让方式占比47%，与 2024 年底相比增加32%。市场化的推进，有助于吸引更多有实力、有经验的企业投身于康养产业的土地开发。

据观点指数分析，当地国有企业积极拿地开发建设，包括安岳县颐安康养服务有限责任公司、凤阳县矿投城市开发有限公司、商丘市北辰发展投资有限公司、邵阳市昭阳投资发展有限公司等，为康养运营公司带来合作契机。

数据来源：中国土地市场网，观点指数整理

从全国组织机构统一社会信用代码数据服务中心获悉，截至2024年12月31日，我国养老服务相关企业约16万家，较2023年底增长了24.36%。养老服务市场的蓬勃发展态势，也促使众多关联企业纷纷加速布局康养领域。

据观点指数了解，2025年1月起，广宇集团计划对旗下子公司进行增资，旨在强化自身在银发康养领域的竞争实力；与此同时，华发股份新设康养公司，明确将养老服务业务纳入其发展版图；东软教育变更为“东软睿新科技集团有限公司”，扩宽至教育、医疗、康养一体的商业模式；通用技术集团也正式成立通用技术集团医疗健康控股有限公司，积极布局医疗康养市场。

Part 02

政府平台大规模成立，企业合作“聚力”加快轻资扩张

险资机构方面：自持运营高端重资产项目，“社区嵌入”轻资产扩张。

险资布局康养产业的格局基本形成，据观点指数统计，光大养老通过“公建民营+委托管理+品牌输出”的轻资产模式，在全国运营民政备案床位约33000张，其通过收并购快速整合区域资源，希望以低成本投入的模式降低运营风险。

与之不同，重资产养老的代表泰康之家，床位达89000张，但民政备案床位数与规划及实际开放床位存在显著差距。目前其投入运营25个社区，有 19 个社区的备案数量不足规划床位的半数。由于用地性质、消防验收、部分社区因分期开发或刚开业，因此仍在积极争取办理备案手续。而近期备案的西北旺养老项目，是其首个公建民营模式的项目。

另外，复星集团通过控股投资13家医院及专科机构定医疗执业床位超6500张；泰康选择自建医院体系，旗下五大医学中心床位超5117张及多个社区医院，两者均期望借助医疗资源的嵌入，强化养老社区的医疗保障能力，同时降低长期护理费用成本。

值得一提的是，太保、太平、国寿、合众等险资机构正探索“重资产旗舰+轻资产网络”的组合策略，如太保家园通过合作改造或自建持有15个项目，并与欧葆庭合作打造“南山居”普惠养老品牌，进行轻资产扩张；太平养老通过收购或自建持有6个项目，同时以“太平乐享家”品牌整合71家第三方旅居养老社区。

而作为保费业务规模领先的险资企业，平安旗下“臻颐年”品牌即将迎来首个旗舰项目开业，以“高保费”绑定高净值客户开展超高端康养，“焕新实验”。

数据来源：全国养老服务信息平台，企业项目信息

观点指数整理

地产机构方面：与保险机构合作紧密，强调“标准化养老品牌”输出。

近期，地产及康养运营公司与险资机构的合作日益紧密，双方借助 “保险+康养” 模式，致力于构建资源互补的产业生态，在地产康养建设运营与保险投资合作中实现优势互补、互利共赢。

一方面险资具备长期低成本资金的显著优势。截至目前，险资机构资金运用余额高达 33.26 万亿元，财务投资收益率达 3.43%，这与地产机构养老社区长周期投资回报的特性高度契合。险资投入养老社区项目后，可通过保险资金的合理运作实现资金回笼，为项目持续注入稳定资金流。

另一方面，险资机构能为地产机构康养社区输送稳定的保险会员。这些客源基于自身保险权益选择入住合作养老社区，有效提升养老社区的入住率，进而显著提高养老社区的运营效益，实现从客源引入到效益增长的良性循环。

数据来源：企业发布公告，观点指数整理

此外，椿萱茂康养服务加强与地方城投合作，椿萱茂康养服务与石家庄裕华城投、福美实业正式签署石家庄裕华区裕馨普惠养老项目“椿萱蕙”品牌授权及管理服务协议。

据观点指数了解，此次合作模式类似于酒店特许经营权模式。椿萱茂作为品牌方，充分发挥自身专业优势，为项目提供咨询顾问、筹开支持、运营管理支持等一系列轻资产服务，并按约定收取相应比例的品牌费及管理费；石家庄裕华城投和福美实业作为加盟方，则承担项目的硬件投资与日常管理工作。

这种合作模式充分整合各方资源，有望为普惠养老项目的高效落地与运营提供有益的范例。

民营公司方面：重视普惠项目运营，医疗+“长护险”保障逐步完善

观点指数统计发现，以海阳集团、绿康医养、九如城为代表的民营公司，其在民政部门登记备案的养老机构中超过 50% 是公建民营性质，“普惠社区+公建民营“的方式，成为民营公司获取养老项目的重要手段。

例如，安乡县医养中心由政府前期投入2.27亿元建设，海阳集团以4555万元中标20年经营权，算上装修及设备购置费用，海阳集团前期投入相比自建减少了70%以上，一方面减轻了企业资金压力，同时还能持续扩大普惠养老服务的覆盖范围。

相比医养结合部署性质，复星康养、人寿堂旗下民政登记养老机构医养结合覆盖率达100%，其通过自建、投资医疗机构等方式，重视医疗康复护理全链条建设，其余重点民营公司覆盖率均在50%以上，有利于医疗资源与养老服务无缝衔接。

值得关注的是，两会工作报告对长护险的表述从过去“稳步推进”转向今年的“加快建立”，标志着政策进入加速落地阶段。复星康养、人寿堂、亲和源、九如城的长护险定点机构占比较高，主要是上海等长三角城市作为长护险试点投资力度较大，企业的连锁品牌占比显著，依托医保定点资质能够实现跨区域服务。

此外，近期复星联合健康保险公司打造长护险产品，将医疗保险金与护理险功能相结合，可提供失能护理保障及日常医疗费用报销，并将被保人年龄从限制65周岁以内拓宽至75周岁，满足高龄人群失能护理的刚需，更好地服务于医养协同方面。

数据来源：全国养老服务信息平台，观点指数整理

政府平台方面：各地康养集团陆续成立，旗下闲置资产有效盘活利用

据观点不完全统计，全国目前有 60 多家地方国企康养集团。各级政府部门纷纷出台政策大力支持养老产业的平台发展，各省市也在加大资源整合力度，陆续新成立政府平台主体，并布局建设养老产业相关机构。

相比民营公司，康养企业较早成立，提前布局，因此积累了一定的行业经验和客户资源，但在资金实力上相对薄弱；而保险、地产机构凭借自身在金融保险领域、地产资源和开发经验的专业优势和资金实力，积极转型，在康养产业中也占据了一席之地。

政府平台主体方面，平均成立时间则为2020年6月，虽然起步晚，但平均注册资本高达 204208 万元，未来随着大规模的地方国有康养集团陆续重资产入局，相信将对康养产业格局产生重大影响。

政府平台主体凭借强大的资金实力以及政策资源，在康养产业的发展中具有独特的优势。据观点指数了解，如北京康养由京能集团整合相关资源成立；上海康养由光明食品、太保保险资共同成立；苏州康养由国资、苏高新、张家港城投、吴江文旅共同成立；浙江康养由浙江医疗健康集团控股；湖北康养、河北康养、江西康养则由其旅游集团控股。依靠的背景有所差异，这也决定了它们在发展路径和业务重点上各有特色。

数据来源：天眼查企业信息，观点指数整理

在资产盘活利用上，各地康养集团已经取得了显著成效。近期，湖北康养与复星康养合作的华中地区首个项目开业，其通过湖北康养股东湖北文旅集团旗下湖北丽江饭店进行改造，将闲置的饭店资产转化为康养社区，可以盘活资源，高效利用。

值得一提的是，北京康养将过去多个闲置的培训疗养机构改造成普惠养老机构，如颐寿嘉园改造后自营入住率达90%以上。为社会提供了大量的普惠养老床位，尽可能满足中低收入群体的养老需求，以实现经济效益与社会效益。

此外，越秀康养也在积极探索闲置资产盘活的新模式，如海颐苑项目前身是广州造纸厂的员工宿舍，越秀康养通过租赁广纸国有物业进行升级改造，引入其专业的康养服务。这走的也是降低前期投入成本的轻资产路径。

Part 03

康养配套公司营收增长各异，部分利润亏损但幅度可控

观点指数整理康养及相关配套公司的财务报告发现，在健康管理与互联网医疗领域，京东健康营业收入达到 582 亿元，实现 8.6% 的增长，净利润为 47.9 亿元，增幅达 15.9%。医渡科技虽营收增长仅 0.2%，但亏损控制成效显著，减亏 64.8%，目前企业专注医疗 AI 数据大模型研发，前期投入大。随着技术逐渐成熟，应用开始释放效益，不过后期市场竞争激烈，限制了营收的快速增长。

在医疗器械领域

企业表现差异明显，惠泰医疗专注血管神经介入设备，营业收入 20.66亿元，增长25.18%，净利润6.73亿元，增长26.14%，得益于产品技术创新与市场拓展，满足临床对高端介入器械的需求。与之对比，联影医疗布局医学影像及放疗设备，营收103亿元，下降9.97%，净利润12.62亿元，下降36.08%。行业新创新技术的部分份额被抢占，影响了企业增收增利的速度。翔宇医疗、伟思医疗主营医疗康复护理设备，营收分别为7.44 亿元和 4 亿元，均有小幅下降，净利润也明显下滑。因康复设备市场饱和度增加，同质化竞争激烈，企业亟需以差异化的优势扩张。

在药物研发领域

迪哲医药专注肿瘤及免疫药物研发，营收 3.6 亿元，大幅增长 294.79%，但仍亏损 8.57 亿元。热景生物布局创新药及肿瘤早筛，营收 5.11 亿元下降 7.62%，净利润亏损 1.72 亿元，下降 1028%。诺思兰德基因治疗重组蛋白业务营收增长 20.84%，但仍亏损 0.45 亿元，财务业绩显示出新兴技术在研发阶段虽有潜力，但研发周期长、成本高，盈利仍需时日。

在康养运营、老年教育等领域

悦心健康转型 “医养康教研” 一体康养服务，营收 12.04 亿元下降 5.79%，净利润亏损 1.47 亿元，下降 393.87%。康养服务产业虽前景广阔但盈利难，而企业转型入局需平衡投入与产出，整合资源优化服务。量子之歌专注 “银龄成员” 游学业务，营收 7.3 亿元，增长 24.2%，净利润 1.3 亿元，增长 17.8%，老年教育市场需求增长，可作为增值服务提升产品的附加收益。

数据来源：上市企业财务报告，观点指数整理

Part 04

资本适配低增速时代，养老REITS蓄势以待

截至 2025 年 2 月，自开启降息周期以来，我国 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.6%。在今年两会期间提及适时降准降息的相关内容，市场普遍预期 2025 年央行将进一步引导 LPR 下行。

根据戴德梁行最新发布的不动产资本化率报告，当前投资人对养老设施预期派息率维持在 4.7% - 5.8% 区间。与商业办公、公寓等消费类基础设施相比，养老设施投资热度主要集中于一线城市，整体关注度偏低。

一方面，养老设施在建设基础上额外增加适老化改造，单方投入进一步增大，具有较长的投资回收周期，导致能够满足市场上投资者期望回报率的养老设施项目较少。

仲量联行相关统计显示，当前养老资本化率仅在3.3% - 3.7%，尽管呈上升趋势，但与投资人预期仍存在一定差距。与之相比，香港地区的相关数据为6%，可见内地养老社区资本化率仍有较大的提升空间。

与此同时，养老 REITs 的政策环境持续优化。申请发行基础设施公募 REITs 的养老设施，必须依法完成登记并在民政部门备案。政策导向已发生转变，2024 年 6 月相关条文发布，REITs 收益率不再限制于 4%，而是转向市场自由定价，旨在引导行业在低增速环境下实现保本微利运营。

尽管养老项目投资周期长、收益低且回本缓慢，但市场已出现新变化。随着投资者对经济形势预期的调整，追求的期望收益率有所下降。同时，随着养老社区项目运营的持续优化以及品牌溢价的产生，在投资人预期派息率下降与资本化率上升的 “剪刀差” 作用下，市场可接受度稳步提升。

观点指数认为，一批运营完善的养老项目在 REITs 方面已经蓄势待发，有望在资本市场上崭露头角，为养老产业吸引更多的资本注入，推动产业的进一步发展。

数据来源：戴德梁行、仲量联行、中国人民银行

观点指数整理

在收并购与股权交易领域，有两宗因经营利润欠佳而旨在通过转让实现盘活的案例。

泰富养老服务（江阴）有限公司正在出让70% 的股权，转让底价为 2820 万元，挂牌截止至 3 月底。该公司由中信投资管理（上海）有限公司全资持股，2024 年 9 月财务报表显示，其营业收入为 41.55 万元，利润总额为 - 57.34 万元。

同时，山东颐养健康正在转让山东金垠置业 40%的股权，底价为 379 万元。标的企业山东金垠置业在近两年间无营业收入。截至 2024 年 11 月 30 日，其资产总额为 947.07 亿元，负债总额 0.03 万元，所有者权益达 947.04 万元。

Part 05

老年陪伴机器人市场广阔，康养AI助手试点应用

近期国泰君安证券的研报显示，老年陪伴机器人市场潜力巨大，潜在需求高达 4200 亿元。而传统养老机构成本高、覆盖不足，“养老 + 智能辅助” 模式应运而生，成为行业探索的重点，吸引了众多企业和机构的关注并积极参与。

期内，远洋椿萱茂养老品牌与萌特博智能机器人开启试点合作。引进巡检机器人定时巡查养老院公共区域，实时监测环境，识别安全隐患，并将数据传输至管理系统，为运营提供智能支持。此外，该机器人还能通过语音对话及互动娱乐的方式，在一定程度上给予老年人情感陪伴。

在企业平台方面，悦心健康也积极布局。该公司在投资者互动平台表示，计划在智能医疗和养老系统中应用机器人技术。借助 AI 算法和智能穿戴设备，能够对老人健康实时监测与数据分析，利用智能系统和远程医疗提升服务质量。

在落地应用场景方面，重庆马上科技发展基金会与重庆市第一社会福利院推出全国首款情感大模型养老陪护机器人，为养老服务增添新动力。该机器人借助情感大模型，能更好地理解老人情感需求，提供贴心关怀。

近日互联网医疗头部企业平安好医生已接入DeepSeek大模型，并已完成部署及部分场景应用验证。在其“平安医博通”多模态大模型和“平安医家人”医生工作台基础上，再度探索提升医疗AI技术赋能及场景应用。

同期，京东健康与光大养老就康养板块达成合作，推动京东卓医“个人就医管家”“医生数字分身”“未来数字医院”等技术在康养场景的应用。京东健康表示，未来将深化智能设备与养老服务的数据互通。

观点指数认为，康养产业正从“单点突破”转向“系统化服务”，一场以科技重构养老生活模式的变革悄然开启。

合作“聚力” | 2025年1-3月康养发展报告

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