随着文旅产业的深度融合，在国内大循环的政策引导下，以云南为例，天然旅游资源禀赋的云岭大地自然而然成为了各大开发商角逐文旅综合开发的首选地。在此背景下，资本的力量在这个生态保存较好但城市建设相对滞后的区域催生了一大批以旅居为目的的“候鸟式”物业。如何有效用好、用活这批文旅综合开发的社会资源，成了政府、各开发商和物业服务企业绕不开的话题。笔者认为：旅居物业的康养模式开发将会有效盘活“候鸟式”物业，也为物业服务企业开辟了一个全新的营运模块。

■ 华侨城阳宗海旅游度假区

首先，文旅产业为什么首选云南？原因诸多，关键性的要素应该有四个方面。其一是民族风情历史悠久，文化渊远流长。云南省少数民族就有26个之多，多民族团结融洽的文化给文旅产业烙下深厚的印记。其二是生态环境保存好，自然资源丰富，山山水水都为画，草草木木皆是景，当然城市化进程相对落后一些。其三是气候四季如春，风气湿润，冬暖夏凉，适于旅居。其四是空气质量优，从不见雾霾和沙尘暴天气。由此可以看出，云南天然就是文旅产业的践行地，为云南全域旅游量身定制。

其次，我们要了解一下“候鸟式”旅居物业的概念。旅居物业顾名思义就是为旅游度假提供居住的物业。“候鸟式”说明旅游度假是有季节性和周期性的。这样一来，可以将“候鸟式”旅居物业定义为：改善性住房、可有可无的居住功能、季节性或假期性使用功能。它不同于分时度假型物业，不同于休闲养老社区，这些物业依托云南的自然山水旅游资源或各类特色景区及历史文化古城小镇，从开发商的角度来说，旅居物业成为了云南文旅融合开发的支撑产品，项目开发不可或缺。

最后，我们要梳理一下“康养”的概念和现状。健康养生产业包含了健康、养老、养生、医疗、体育、文化、绿色农业等多业态，康养模式就是以上各类业态的经营。从国家政策层面来讲，康养产业属于朝阳产业，随着我国人口老龄化加剧，康养产业将迎来全新的发展空间，国家与社会显然还处于准备不足的阶段。目前国内康养的现状就是“养儿防老”，步入康养阶段的半失能老人和失能老人大多生于上世纪三四十年代，他们康养的消费能力和消费意识明显与产业发展存在差距。生于上世纪五十年代的活力老人还保持着较强的社会生存能力，时代赋于他们为家庭和儿女发挥余热的思想绝决地截断了他们投身康养的道路。这些原因导致长期以来，我国养老产业处于老年人不愿意入住、护工招不到人、待遇留不住人、养老机构盈利能力差以至于难以经营的窘境。

综上所述，我们不难理解云南“候鸟式”旅居物业现状存在的原因。我们也可以理解全社会对“候鸟式”物业“等候”期间的无奈。如何让“候鸟式”物业“等候”期变短，康养模式开发将是解困云南旅居物业闲置的有效举措。

■ 60 岁 -65 岁活力老年人的康养理念与上一代已有很大不同

接下来探讨一下旅居物业开发康养模式的条件。

最近几年，大家从不同层面可以感受到国家对康养产业的重视，相继推出了许多激励政策，纵观国内康养产业发展可谓前景光明。但数据告诉我们，康养产业已到十字路口，据第七次人口普查结果，我国60岁及以上人口中，60-69岁低龄老年人口占55.83%，预计到2026年，65岁以上人口占比将超过14%，中国正式进入老龄社会。2040年老龄化水平突破30%，到2050年我国的老龄化水平将超过高收入国家，达35.1%。以2026年来说，还有5年的时间，步入60-70岁的活力老人大都出生于上世纪五十年代中期至六十年代中期。这个年代的活力老人对康养的消费意识与上一代的老人截然不同。他们退休后会主动追求新生活，提升生活品质。他们不仅需要旅游来丰富退休生活，更需要有品位的旅居物业来实现康养的目的。同期对于70-80岁的老人来说，半失能的状态会比现在少很多，他们除了需要及时的医疗服务外，更需要融入社会，得到精神慰藉和满足，这群有康养消费意愿和消费能力的群体将达到近两亿。

云南网报道：《云南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》明确，打造世界一流“健康生活目的地牌”，要瞄准国际化、高端化、特色化、智慧化发展方向，聚焦以“文、游、医、养、体、学、智”为主要内容的全产业链，以大滇西旅游环线、澜沧江沿岸休闲旅游示范区、昆玉红旅游文化带为支撑，建设国际康养旅游示范区。云南省将锚定中国唯一、世界一流的目标，充分发挥比较优势；对标国际一流景区景点硬件水平，走品牌建设之路；敞开胸怀欢迎国内外一流投资主体参与建设，鼓励企业瞄准国际一流水平全力提升，推动云南成为世人向往的健康生活目的地。这篇报道可以阐明云南省政府对推动康养产业落地的信心和决心。

当然，还有一些利于康养产业落地大滇池的说法，比如“北纬25度黄金居养生活圈”就是云南的坐标、“低氧长寿”理论等，这些无论出发点是什么，都客观说明了云南适宜康养，适于旅居，适合老年人有品质、有品位地享受生活。

说到这里，可能大家要问，物业服务企业的社区多种经营包含很多业态，旅居物业为什么要选择康养产业？众所周知，物业服务行业在资本的青睐下，正处于风口，一跃便能起飞。然而资本看重的绝不是这个人员密集型的服务业有多好的前景，也不是疫情最后一公里坚守的物业人发挥了多大的社会职能。它看重的是社区业主的大数据和大数据的运用价值。一个人员密集型的服务业捆绑在大数据加持的消费群体上，能走多远我不敢说，但数字化时代的精准化分工和精细化专业服务随时可以让物业服务产业与基于大数据加持的社区商业彻底分离。物业服务企业长远来看还是会回到原点，即“四保一服务”。但数字化时代与物联网技术的突飞猛进，智慧社区与智能设备的运用，使得物业人可能永远回不到传统的人员密集服务时代。康养产业则因情感服务和精神慰藉离不开人的服务而为物业人开辟了全新的服务平台。那将是一个万亿级的，需要劳动密集型服务人员的产业；是一个以改善近两亿老年人身心健康、心情愉悦、适应社会的产业；是一个不同于今天敬老院和居家养老的全新服务模式；是一个只有高端旅居为目的物业社区能承载的产业，它将有力地推动类似于云南独有的旅居物业康养模式的开发与运营。

康养就是要让老人实现“健康老龄化”，其核心理念就是老龄人生理健康、心理健康、精神愉快、适应社会良好。旅居物业为康养群体提供了绝佳的场所、服务人群和文旅资源。那么康养模式究竟可开发哪些服务？

首先是生活起居服务，旅居物业康养要提供全天候的社会功能服务，包含进出社区的接送服务、居家清洗消杀服务、起居饮食服务、衣服清洁服务。这些传统的服务拥有酒店服务功能，但比酒店多了一些社区和家的温馨，在开发时以老年人的康养服务为主，还可保留月子中心服务功能。

■ 华侨城阳宗海旅游度假区花田吸引大批游客前来“打卡”

其次是健康医疗服务，可以依托社区康复中心或者物业服务企业配置的医疗服务，更建议实施在线问诊或定期社区会诊服务，让老人家问诊无忧，就诊有序。

再次是打造旅居社区圈层文化，对康养老人的不同爱好和消费需求提供特色圈层文化活动，包括特色沙龙、讲座、论坛、酒会、读书会等。甚至可组织活力老人举办组团旅游、考察等户外活动，让老年人在喜好的圈层里感受高品质的康养生活。

还有举办老年大学类似的兴趣班，让康养老人投身到有安全保障的团队活动中去，在一群志同道合的同龄人陪同下度过充实而有趣的黄金时光。

社区食堂与食疗结合的养生服务，让康养老人通过美食感受生活的美好。

精神慰藉与情感寄托服务让半失能老人倍感幸福，也为物业从业人员开启更多的工作岗位。而对于失能老人定制的“一对一旅居康护”服务则让旅居社区的康养口碑口口相传，成为佳话。

旅居物业“候鸟式”特性决定了它能承载更多的康养空间，无论是产权人自我康养消费，还是“等候”期间的康养招租，两者的融合将会带来巨大的产业市场，也是旅居物业服务企业未来发展会新之路。

物业服务的宗旨是管理物业，服务使用人；有消费能力和消费意愿的康养群体即将到来，旅居物业大量闲置；专业敬老院的现状是无人问津，盈利能力低难以为继；专业康养企业对康养硬件高投入低回报；旅居物业服务企业物业费收取难导致经营压力大；后房地产时代旅居物业产权人对物业投资回报堪忧……这些因素叠加，刚性的供需关系定会强有力地在短时间内开启这扇全新的产业大门。

本文作者：肖成都

单位：华侨城物业（集团）云南分公司

原文发表于《现代物业》下旬刊2021年4期/总第525期

康养+旅居 “候鸟式”养老成为新潮流

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